Verhuurt u een woning, of overweegt u dat? Dan komt u het woningwaarderingsstelsel tegen, kortweg het WWS, ook wel "het puntenstelsel" genoemd. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs die u voor een woning mag vragen. In dit artikel leest u in begrijpelijke taal hoe het werkt.
Punten bepalen de maximale huur
Elke woning krijgt punten op basis van haar kwaliteit en eigenschappen. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur. De belangrijkste onderdelen die punten opleveren zijn:
- De oppervlakte van vertrekken en overige ruimten (gemeten volgens NEN 2580)
- Het energielabel van de woning
- De WOZ-waarde
- Keuken en sanitair (lengte aanrecht, luxe, aantal voorzieningen)
- Buitenruimte, zoals een tuin, balkon of berging
- Verwarming en isolatie
Het puntentotaal wordt omgerekend naar een maximale huurprijs per maand. Die maximumbedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
Sociale huur, middenhuur en vrije sector
Het aantal punten bepaalt in welk huursegment de woning valt:
- tot en met 143 punten: sociale huur
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur (gereguleerd)
- 187 punten of meer: vrije sector
De puntengrenzen staan op rijksoverheid.nl (opent in een nieuw venster). De bijbehorende maximale huurprijzen worden jaarlijks aangepast.
Wat veranderde met de Wet betaalbare huur
Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. De twee belangrijkste gevolgen:
- Het puntenstelsel is dwingend geworden. U mag als verhuurder niet méér vragen dan het maximum dat uit de punten volgt.
- Ook het middensegment valt nu onder regulering. Pas vanaf 187 punten is sprake van de vrije sector.
Meer hierover in De Wet betaalbare huur uitgelegd.
Puntentelling bij elk nieuw huurcontract
U bent verplicht om bij elk nieuw huurcontract een uitdraai van de puntentelling aan de huurder te geven, ook als de woning in de vrije sector valt. De gemeente handhaaft en kan optreden als een verhuurder een te hoge huur vraagt. Een huurder die te veel betaalt, kan bovendien naar de Huurcommissie.
Bron: Huurcommissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025 (opent in een nieuw venster)
Het energielabel weegt zwaar mee
Het energielabel telt mee in de puntentelling. Dat geldt voor een energielabel volgens NTA 8800 (geregistreerd vanaf 2021) of een oudere energie-index met de vermelding 'geldig voor WWS' in EP-online. Een vereenvoudigd energielabel uit 2015 tot en met 2020 levert geen punten op.
Hoe zuiniger het label, hoe meer punten. Label A++ levert bijvoorbeeld 52 punten op bij een eengezinswoning en 48 bij een meergezinswoning; de labels E, F en G leveren juist minpunten op. Daarom gaan een energielabel en een WWS-puntentelling vaak hand in hand. De volledige tabel staat in Zo verhoogt u uw WWS-punten.
Wat kunt u hiermee?
Wilt u zeker weten in welk huursegment uw woning valt, of wat de maximale huur is? Laat dan een onafhankelijke WWS-puntentelling uitvoeren op basis van een opname ter plaatse. U krijgt een onderbouwd rapport met de NEN 2580-meting en het maximale huurbedrag. Zo voorkomt u een te hoge, en achteraf aanvechtbare, huur.
De Huurcommissie heeft een gratis Huurprijscheck (opent in een nieuw venster) waarmee u zelf de punten invult. Een telling ter plaatse voegt daar een nauwkeurige meting en een vastgelegde onderbouwing aan toe.
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Puntengrenzen en maximumbedragen worden jaarlijks geïndexeerd; controleer altijd de actuele cijfers, of vraag een telling aan.
Veelgestelde vragen
Vanaf 187 punten valt een woning in de vrije sector. Tot en met 186 punten geldt de woning als gereguleerd (sociale of middenhuur) en mag u niet meer vragen dan de maximale huurprijs die uit de punten volgt.
Ja. Een geldig energielabel volgens NTA 8800 (geregistreerd vanaf 2021) telt mee, net als een oudere energie-index met de vermelding 'geldig voor WWS'. Een vereenvoudigd energielabel (2015 tot en met 2020) telt niet mee. Hoe zuiniger het label, hoe meer punten; de labels E, F en G kosten punten. Daarom worden een energielabel en WWS-puntentelling vaak in één opname gecombineerd.
Sinds 1 juli 2024 is het puntenstelsel dwingend: u mag als verhuurder niet meer vragen dan het maximum dat uit de punten volgt. Ook het middensegment valt nu onder regulering.
Onder andere de oppervlakte (gemeten volgens NEN 2580), het energielabel, de WOZ-waarde, keuken en sanitair, buitenruimte en verwarming en isolatie. Meer punten betekent een hogere toegestane huur.
Ja. Een huurder die meer betaalt dan op basis van de punten is toegestaan, kan naar de Huurcommissie. Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten bovendien op te hoge huren, en moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een uitdraai van de puntentelling geven.
Officiële bronnen
- Huurcommissie: beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte, hoofdstuk 2 (opent in een nieuw venster)
- Huurcommissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025 (opent in een nieuw venster)
- Rijksoverheid: verschil sociale huur, middenhuur en vrije sector (opent in een nieuw venster)
Gecontroleerd op 24 september 2026.